Tamaño del mercado de bienes raíces industriales, participación, crecimiento y análisis de la industria, por tipo (almacenes, instalaciones de fabricación, centros de distribución, parques industriales), por aplicación (fabricación, almacenamiento, logística, venta minorista, transporte), información regional y pronóstico para 2033

Descripción general del mercado inmobiliario industrial

El tamaño del mercado inmobiliario industrial se valoró en 41,72 millones de dólares en 2024 y se espera que alcance los 68,83 millones de dólares en 2033, creciendo a una tasa compuesta anual del 5,72% de 2025 a 2033.

El mercado de bienes raíces industriales desempeña un papel fundamental en el apoyo al comercio global, el crecimiento del comercio electrónico y la resiliencia de la cadena de suministro. En 2024, la superficie total dedicada a bienes raíces industriales alcanzó más de 16 mil millones de pies cuadrados en todo el mundo, abarcando almacenes, plantas de fabricación, centros de distribución y grandes parques industriales.

Más del 85% de los fabricantes y empresas de logística globales alquilan o poseen espacios industriales para almacenar, ensamblar y transportar mercancías de manera eficiente. Solo el almacenamiento representó más de 7,5 mil millones de pies cuadrados de existencias globales en 2024. América del Norte y Asia-Pacífico en conjunto poseen más del 68% de la oferta mundial de bienes raíces industriales, impulsada por el creciente cumplimiento del comercio electrónico y el comercio transfronterizo. La demanda de centros de distribución modernos ha aumentado considerablemente, con más de 980 millones de pies cuadrados de nuevo espacio industrial construido el año pasado.

Los gigantes del comercio electrónico y los minoristas contribuyeron al arrendamiento de más del 42% del total de nuevos espacios industriales. El plazo medio de arrendamiento de los grandes parques logísticos oscila entre 7 y 12 años, y las tasas de ocupación de las instalaciones principales se mantienen por encima del 92% en los principales mercados. Palabras clave como “mercado inmobiliario industrial”, “almacenes”, “centros de distribución”, “instalaciones de fabricación” y “parques industriales” fortalecen la clasificación y la relevancia de las búsquedas.

Hallazgos clave

CONDUCTOR:La creciente actividad del comercio electrónico y los crecientes volúmenes del comercio mundial impulsan una gran demanda de espacios industriales modernos.

PAÍS/REGIÓN:Asia-Pacífico lidera el mercado global con más de 7,2 mil millones de pies cuadrados de espacio industrial total en uso.

SEGMENTO:Los almacenes siguen siendo el segmento más grande y cubren más del 47% del stock total de bienes raíces industriales en todo el mundo.

Tendencias del mercado inmobiliario industrial

El mercado de bienes raíces industriales continúa expandiéndose junto con los cambios económicos globales y la adopción tecnológica en la logística. En 2024, se completaron más de 980 millones de pies cuadrados de nuevas instalaciones industriales en todo el mundo para satisfacer la creciente demanda de centros de distribución y cumplimiento de última milla. Los almacenes registraron una actividad de arrendamiento récord, con más de 410 millones de pies cuadrados arrendados por los principales proveedores de comercio electrónico y logística de terceros. Los centros de distribución de relleno urbano crecieron rápidamente, con más de 3200 microalmacenes construidos en un radio de 15 millas de las principales ciudades para acortar los tiempos de entrega. Las instalaciones de almacenamiento en frío surgieron como una tendencia clave. En 2024, más de 620 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento en frío industrial estaban operativos en todo el mundo, impulsados ​​por la entrega de alimentos frescos, productos farmacéuticos y productos sensibles a la temperatura. La demanda de instalaciones modernas de cadena de frío aumentó un 21%, sumando más de 52 millones de pies cuadrados en nueva oferta el año pasado. La automatización está remodelando los activos industriales. Más del 14% de los almacenes de nueva construcción integran robótica y sistemas de clasificación autónomos, lo que reduce los costos de mano de obra y aumenta el rendimiento. Los inquilinos que instalan tecnología de almacén inteligente pueden procesar entre un 35% y un 45% más de pedidos por hora en comparación con las configuraciones tradicionales. La sostenibilidad es un área de enfoque cada vez mayor. Más del 28% de los nuevos proyectos inmobiliarios industriales son edificios ecológicos certificados, que cubrirán alrededor de 280 millones de pies cuadrados de nuevas construcciones totales en 2024. Los paneles solares en los tejados, la iluminación de bajo consumo y el reciclaje de residuos son características estándar en las instalaciones modernas para cumplir con estándares ambientales más estrictos. Los inversores siguen dando prioridad a los principales centros industriales cercanos a puertos, carreteras y redes ferroviarias. Más del 68% del arrendamiento total en 2024 se produjo dentro de 50 millas de los principales puertos marítimos y terminales intermodales, lo que garantiza un manejo eficiente de contenedores y entrega de última milla.

Dinámica del mercado inmobiliario industrial

La dinámica del mercado de bienes raíces industriales describe las fuerzas centrales que dan forma a cómo crece y evoluciona con el tiempo el mercado global de almacenes, instalaciones de fabricación, centros de distribución y parques industriales. Estas dinámicas incluyen los impulsores que impulsan la expansión, como el aumento de los volúmenes de comercio electrónico, la diversificación de la cadena de suministro global y la creciente demanda de centros urbanos de entrega de última milla. También cubren restricciones como la cantidad limitada de terrenos disponibles en ubicaciones privilegiadas, los altos costos de construcción y las estrictas leyes de zonificación que pueden retrasar nuevos desarrollos.

CONDUCTOR

"Creciente expansión de la red de comercio electrónico y logística."

El principal impulsor del crecimiento del sector inmobiliario industrial es el aumento de las compras en línea y la evolución de las expectativas de entrega de los consumidores. En 2024, los envíos mundiales de comercio electrónico superaron los 25 mil millones de paquetes, frente a los 22 mil millones del año anterior. Este aumento empujó a los principales minoristas y 3PL a alquilar más de 410 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de almacén para clasificación y entrega de última milla. Los centros logísticos urbanos ahora manejan hasta el 60% de los pedidos del día siguiente y del mismo día en las grandes regiones metropolitanas. Asia-Pacífico lidera esta tendencia, añadiendo más de 340 millones de pies cuadrados de espacio de distribución sólo el año pasado. Los minoristas y las empresas de logística prefieren sitios estratégicamente ubicados con acceso directo a la autopista, lo que garantiza tiempos de entrega inferiores a 24 horas para el 72 % de los pedidos en línea.

RESTRICCIÓN

"Escasez de suelo y aumento de los costes de construcción."

Una restricción importante para el mercado inmobiliario industrial es la limitada disponibilidad de terrenos bien ubicados cerca de los centros urbanos. En los principales centros logísticos, el terreno industrial utilizable es cada vez más escaso, con tasas de desocupación en ubicaciones privilegiadas por debajo del 5% en mercados como el sur de California, Shanghai y Singapur. Los costos promedio de construcción de los centros de distribución modernos aumentaron entre un 12% y un 18% el año pasado debido a los aumentos en los costos de los materiales y la escasez de mano de obra. La construcción promedio de un almacén de alta tecnología ahora supera los 120-150 dólares por pie cuadrado, y las instalaciones especializadas como el almacenamiento en frío cuestan entre un 30 y un 40% más. Estos costos más altos desafían a los desarrolladores que buscan ofrecer espacio asequible y al mismo tiempo mantener tasas de arrendamiento atractivas para los inquilinos con contratos a largo plazo.

OPORTUNIDAD

"Inversiones en automatización y almacenes inteligentes."

Una de las mayores oportunidades en el sector inmobiliario industrial radica en la integración de la robótica, los sensores de IoT y la automatización impulsada por la IA en las instalaciones. En 2024, más del 14 % de los almacenes de nueva construcción incorporaron sistemas de transporte inteligentes y carretillas elevadoras autónomas, lo que aumentó la eficiencia operativa. Los inquilinos que utilizan soluciones de automatización procesan hasta un 45 % más de paquetes por hora, lo que reduce la dependencia laboral entre un 22 % y un 30 %. Los sistemas avanzados de gestión de edificios optimizan la temperatura, la iluminación y el uso de energía, reduciendo los gastos de servicios públicos en un promedio del 18 %. A medida que crece la demanda de centros de clasificación de alto rendimiento, los desarrolladores y los REIT están asignando más de 25 mil millones de dólares en todo el mundo para modernizar propiedades más antiguas con diseños listos para la automatización e infraestructura de tecnología inteligente.

DESAFÍO

"Cumplir con la sostenibilidad y el cumplimiento normativo."

Un desafío constante para los propietarios y desarrolladores de bienes raíces industriales es alinear las instalaciones nuevas y existentes con regulaciones ambientales estrictas. Más del 28% de los nuevos desarrollos industriales en 2024 buscaron certificaciones de construcción ecológica, cubriendo más de 280 millones de pies cuadrados de espacio nuevo. Los inquilinos esperan cada vez más operaciones neutras en carbono, lo que requiere instalaciones de paneles solares, modernizaciones de LED y sistemas HVAC de bajas emisiones. La modernización de edificios antiguos, que representan más de 6 mil millones de pies cuadrados en todo el mundo, puede ser costosa y técnicamente compleja, con costos promedio de actualización que oscilan entre 25 y 40 dólares por pie cuadrado. El incumplimiento de los estándares ESG en evolución puede limitar el atractivo del arrendamiento, aumentar las sanciones regulatorias y afectar los valores de los activos a largo plazo.

Segmentación del mercado inmobiliario industrial

El mercado de bienes raíces industriales está segmentado por tipo (almacenes, instalaciones de fabricación, centros de distribución y parques industriales) y por aplicación (fabricación, almacenamiento, logística, venta minorista y transporte).

Por tipo

• Almacenes: Los almacenes constituyen el segmento más grande, con más de 7,5 mil millones de pies cuadrados en todo el mundo. Los almacenes modernos tienen entre 50.000 y 1 millón de pies cuadrados y a menudo incluyen estanterías, cross-dock y sistemas de selección inteligentes. Alrededor del 42% de todos los nuevos arrendamientos en 2024 fueron para espacio de almacén.
• Instalaciones de fabricación: Las instalaciones de fabricación representan más de 4,2 mil millones de pies cuadrados de bienes inmuebles industriales en todo el mundo. Estas propiedades albergan líneas de montaje, equipos pesados ​​y servicios públicos de alta potencia. El tamaño promedio de las instalaciones varía entre 100 000 y 500 000 pies cuadrados, con espacios personalizados para plantas automotrices, electrónicas y químicas.
• Centros de distribución: más de 3100 millones de pies cuadrados en todo el mundo están dedicados a grandes centros de distribución regionales que manejan inventario a granel, clasificación y envío saliente. Estos centros están ubicados estratégicamente entre 50 y 100 millas de las principales zonas de consumo.
• Parques industriales: Los grandes parques industriales con múltiples inquilinos cubren más de 1200 millones de pies cuadrados en todo el mundo y ofrecen diseños flexibles para fabricantes, almacenes y proveedores de servicios pequeños y medianos. Los parques suelen incluir muelles de carga compartidos, seguridad y fácil acceso por carretera o ferrocarril.

Por aplicación

• Manufactura: Los inquilinos manufactureros ocupan más de 4,2 mil millones de pies cuadrados y abarcan los sectores de industrias pesadas, electrónica y automotriz.
• Almacenamiento: El almacenamiento representa 7,5 mil millones de pies cuadrados y respalda el comercio electrónico, los minoristas y las marcas de bienes de consumo.
• Logística: Los proveedores de logística alquilan más de 3 mil millones de pies cuadrados, gestionando los flujos de inventario y la entrega de última milla para millones de pedidos en línea.
• Comercio minorista: los minoristas utilizan más de 1100 millones de pies cuadrados para centros regionales, centros de microcumplimiento y procesamiento de devoluciones.
• Transporte: Las empresas de transporte utilizan 680 millones de pies cuadrados para centros intermodales, patios de cruce y mantenimiento de flotas.

Perspectivas regionales del mercado inmobiliario industrial

Regional Outlook for the Industrial Real Estate Market proporciona una instantánea detallada de cómo la demanda de instalaciones industriales, incluidos almacenes, plantas de fabricación y centros de distribución, varía según la región y el país. Esta perspectiva explica cómo los factores locales como el crecimiento del comercio electrónico, la infraestructura portuaria y ferroviaria, las políticas gubernamentales y la disponibilidad de tierras dan forma al volumen de desarrollo de bienes raíces industriales y actividad de arrendamiento en cada región.

• América del norte

América del Norte sigue siendo una de las regiones más sólidas en cuanto a bienes raíces industriales, con más de 5,4 mil millones de pies cuadrados de inventario total en almacenes, plantas de fabricación y centros de distribución. Solo Estados Unidos representa casi 4,7 mil millones de pies cuadrados, encabezados por los principales corredores logísticos en California, Texas e Illinois. El comercio electrónico y las grandes cadenas minoristas alquilaron más de 280 millones de pies cuadrados de nuevo espacio en 2024, con más de 1,500 sitios de microcumplimiento de relleno urbano construidos dentro de 25 millas de los principales centros de las ciudades. Las tasas de ocupación de los principales almacenes de EE. UU. superan sistemáticamente el 92 %, mientras que el espacio de almacenamiento en frío se amplió en más de 38 millones de pies cuadrados para satisfacer la demanda de entrega de comestibles y productos farmacéuticos.

• Europa

El mercado inmobiliario industrial de Europa cubre más de 3200 millones de pies cuadrados de espacio operativo. Alemania, el Reino Unido y los Países Bajos son centros importantes y representan más de 1.900 millones de pies cuadrados combinados. Europa añadió más de 210 millones de pies cuadrados de nuevo parque industrial en 2024, principalmente modernos centros de distribución y centros de entrega de última milla. Las tasas de desocupación siguen siendo ajustadas, entre el 4% y el 6% en áreas metropolitanas clave como la región del Ruhr y el cinturón de cercanías de Londres. La sostenibilidad es fuerte en Europa: más del 30% de todos los nuevos proyectos cumplieron los estándares de construcción sustentable el año pasado.

• Asia-Pacífico

Asia-Pacífico lidera el mundo con más de 7200 millones de pies cuadrados de bienes raíces industriales, impulsado por un crecimiento masivo en China, India y el Sudeste Asiático. Sólo China alberga más de 4.300 millones de pies cuadrados, con más de 340 millones de pies cuadrados de nuevos almacenes y espacios de fabricación construidos el año pasado. El parque industrial de la India alcanzó los 890 millones de pies cuadrados, impulsado por la expansión de grandes parques de múltiples inquilinos cerca de las principales autopistas por parte de operadores automotrices, electrónicos y 3PL. Los gigantes del comercio electrónico alquilaron más de 320 millones de pies cuadrados de centros de distribución en toda Asia-Pacífico en 2024 para manejar más de 12 mil millones de envíos de paquetes anuales.

• Medio Oriente y África

La región de Medio Oriente y África se está expandiendo constantemente, con más de 630 millones de pies cuadrados de uso industrial. Los países del CCG, encabezados por los Emiratos Árabes Unidos y Arabia Saudita, representan más de 420 millones de pies cuadrados. Las nuevas zonas de libre comercio y centros intermodales en Dubai y Riad agregaron más de 18 millones de pies cuadrados de capacidad de almacenamiento moderno solo en 2024. En África, los grupos logísticos emergentes en Egipto y Kenia contribuyeron con 9 millones de pies cuadrados de nuevos espacios de almacenamiento en frío y fabricación ligera para respaldar las cadenas regionales de suministro de alimentos y bienes de consumo.

Lista de las principales empresas de bienes raíces industriales

• Prologis (Estados Unidos)
• Grupo Goodman (Australia)
• GLP (Singapur)
• CBRE Industrial (EE.UU.)
• Grupo ESR (Hong Kong)
• Duke Realty (Estados Unidos)
• Segro (Reino Unido)
• Rexford Industrial (Estados Unidos)
• Logística de linaje (EE. UU.)
• Blackstone (Estados Unidos)

Prólogo:es el mayor propietario de bienes raíces industriales a nivel mundial y administra más de 1200 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento y logística en América del Norte, Europa y Asia-Pacífico.

Grupo Goodman:le sigue de cerca, con más de 550 millones de pies cuadrados bajo gestión, centrándose en modernos parques de distribución y activos de logística urbana de última milla en Australia, Asia y Europa.

Análisis y oportunidades de inversión

Las inversiones en bienes raíces industriales siguen siendo sólidas a medida que los promotores, los REIT y los fondos institucionales amplían su presencia global en almacenes. En 2024, se asignaron más de 120 mil millones de dólares en todo el mundo para adquirir, construir o modernizar instalaciones industriales. Los principales REIT e inversores institucionales agregaron más de 580 millones de pies cuadrados de nuevos parques logísticos y centros de distribución urbana el año pasado para satisfacer la creciente demanda de cumplimiento del comercio electrónico. Las instalaciones de almacenamiento en frío son un área de inversión de alto crecimiento. En 2024 se pusieron en funcionamiento más de 52 millones de pies cuadrados de nueva capacidad de cadena de frío, impulsada por las tendencias de los consumidores en cuanto al almacenamiento de alimentos frescos, productos farmacéuticos y vacunas. Los inversores que apuntan al almacenamiento en frío disfrutan de una ocupación estable del 95% o más, con plazos de arrendamiento promedio de 10 a 15 años. La preparación para la automatización y la robótica son las principales áreas de financiación. Los desarrolladores están asignando más de 25 mil millones de dólares en todo el mundo para modernizar el inventario industrial más antiguo (más de 6 mil millones de pies cuadrados) con sensores de IoT, estanterías de gran altura y sistemas de clasificación autónomos. Las instalaciones con diseños listos para la automatización atraen a inquilinos de primer nivel que buscan aumentar el rendimiento entre un 35% y un 45% y reducir los costos laborales entre un 20% y un 30%. Las modernizaciones sostenibles ofrecen oportunidades adicionales. Más de 280 millones de pies cuadrados de nuevas construcciones industriales obtuvieron certificaciones ecológicas en 2024, pero las existencias más antiguas se quedan atrás. Los inversores están financiando mejoras ESG, incluida la energía solar en los tejados, la iluminación LED y los sistemas de climatización energéticamente eficientes. Los costos de modernización promedian entre 25 y 40 dólares por pie cuadrado, con primas de ocupación del 8 al 12% para los activos verdes certificados. Los corredores logísticos transfronterizos siguen atrayendo capital a largo plazo. En Asia-Pacífico, los principales inversores institucionales comprometieron más de 12.000 millones de dólares en 2024 para desarrollar parques industriales multinacionales que abarquen India, Vietnam y Tailandia, añadiendo más de 60 millones de pies cuadrados para hacer frente a los cambios en las cadenas de suministro regionales.

Desarrollo de nuevos productos

La innovación en el diseño de bienes raíces industriales y la tecnología de instalaciones continúa a buen ritmo. Durante los últimos 24 meses, los desarrolladores lanzaron más de 1000 nuevos proyectos de almacenes inteligentes, que representan más de 300 millones de pies cuadrados de espacio diseñado para la automatización y el cumplimiento ecológico. Estos edificios modernos integran pisos listos para robótica, estanterías avanzadas y gestión de inventario impulsada por IA. Los almacenes de varios pisos se están expandiendo en áreas urbanas con escasez de terreno. En 2024 se construyeron más de 9 millones de pies cuadrados de nuevos centros de distribución de múltiples niveles en las regiones metropolitanas de Tokio, Singapur y Nueva York, maximizando el espacio donde el suelo urbano privilegiado es limitado. Estos edificios tienen un promedio de 2 a 4 pisos, con acceso por rampa para vehículos de carga y montacargas exclusivos. La innovación en el almacenamiento en frío es sólida. En 2024, los desarrolladores introdujeron nuevos diseños de cámaras frigoríficas modulares, añadiendo más de 52 millones de pies cuadrados de almacenamiento en frío que se pueden ampliar o reducir para satisfacer la demanda estacional de alimentos perecederos y productos farmacéuticos. Los materiales de construcción sostenibles son parte de la cartera de nuevos productos. Más del 35% de los nuevos proyectos industriales utilizan ahora hormigón con bajas emisiones de carbono, acero reciclado y estructuras de techo preparadas para la energía solar. Los inquilinos se benefician de ahorros en costos operativos, mientras que los propietarios obtienen el cumplimiento de normas de emisiones más estrictas. Los portales digitales centrados en los inquilinos también están evolucionando. Más del 60% de los principales propietarios industriales ahora ofrecen paneles de control de edificios inteligentes que permiten a los inquilinos monitorear el uso de energía, las emisiones y los programas de mantenimiento predictivo en tiempo real. Estas características aumentan las renovaciones de arrendamientos y ayudan a las principales marcas a alcanzar sus objetivos de sostenibilidad. Los desarrolladores están poniendo a prueba estaciones de carga de vehículos eléctricos compartidas para flotas. En 2024, más de 120 parques industriales en América del Norte y Europa instalaron estaciones de carga rápida para soportar vehículos de reparto eléctricos, agregando valor para los inquilinos en la transición a operaciones de última milla sin emisiones.

Cinco acontecimientos recientes

• Prologis agregó más de 42 millones de pies cuadrados de almacenes inteligentes en América del Norte, integrando IoT y robótica para los principales inquilinos 3PL.
• Goodman Group lanzó una red de parques industriales multinacionales de 25 millones de pies cuadrados en Vietnam y Tailandia para respaldar los cambios de fabricación regionales.
• GLP completó un nuevo centro de almacenamiento en frío de 12 millones de pies cuadrados en China, ampliando su huella total de cadena de frío a más de 85 millones de pies cuadrados.
• CBRE Industrial actualizó más de 16 millones de pies cuadrados de existencias existentes con energía solar en tejados, logrando operaciones neutras en carbono para parques logísticos emblemáticos.
• Segro introdujo proyectos de almacenes urbanos de varios niveles por un total de 6 millones de pies cuadrados en Londres y París para satisfacer la demanda de última milla.

Cobertura del informe del mercado inmobiliario industrial

Este informe del mercado de bienes raíces industriales proporciona una descripción completa del panorama global actual, cuantificando más de 16 mil millones de pies cuadrados de stock operativo total que cubre almacenes, instalaciones de fabricación, centros de distribución y parques industriales. Detalla cómo se entregaron más de 980 millones de pies cuadrados de nuevo suministro solo en 2024, satisfaciendo la creciente demanda de cumplimiento del comercio electrónico, entrega urbana de última milla y logística de almacenamiento en frío. La segmentación explica que los almacenes representan más del 47% del stock total, mientras que las instalaciones de fabricación, los centros de distribución y los parques industriales representan el resto. Las aplicaciones clave incluyen manufactura (4,2 mil millones de pies cuadrados), almacenamiento (7,5 mil millones de pies cuadrados), logística (3 mil millones de pies cuadrados), venta minorista (1,1 mil millones de pies cuadrados) y transporte (680 millones de pies cuadrados). A nivel regional, Asia-Pacífico lidera con más de 7200 millones de pies cuadrados, le sigue América del Norte con 5400 millones de pies cuadrados, Europa tiene 3200 millones de pies cuadrados y Medio Oriente y África juntos suman 630 millones de pies cuadrados de capacidad industrial moderna. El informe destaca a propietarios líderes como Prologis, que gestiona más de 1200 millones de pies cuadrados, y Goodman Group, con 550 millones de pies cuadrados centrados en activos modernos y listos para la automatización. Describe tendencias como los 52 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de almacenamiento en frío entregado el año pasado, el aumento de los centros urbanos de varios pisos y la rápida modernización de más de 6 mil millones de pies cuadrados con sostenibilidad y mejoras de almacenes inteligentes. Las oportunidades de inversión se cuantifican en miles de millones en nuevos proyectos de construcción sustentable, corredores logísticos transfronterizos y portales tecnológicos centrados en los inquilinos diseñados para atraer a ocupantes de primer nivel. En conjunto, el informe proporciona a los REIT, promotores, operadores logísticos e inversores institucionales una instantánea verificada de los volúmenes, las tendencias y los nuevos flujos de productos que darán forma al sector inmobiliario industrial mundial en los próximos años.